Кто контролирует работу управляющей компании. Как можно контролировать деятельность управляющей компании

Как выявить нарушения в работе управляющей компании и что делать, если такие нарушения обнаружены? Куда обратиться, если УК не выполняет обязанности, прописанные в договоре, или необоснованно завышает тарифы на свои услуги?

Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co

В идеале управляющая компания должна избавить собственников жилья от всевозможных хлопот по содержанию недвижимости. Однако зачастую управляющие компании, напротив, могут создавать жильцам дополнительные проблемы. Можно сказать, что наиболее частые претензии к УК – это нецелевое расходование денежных средств, необоснованное повышение тарифов, неудовлетворительное выполнение прописанных в договоре обязанностей. Чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов, рекомендуется регулярно узнавать, какие работы выполняет УК и по каким тарифам, требовать устранения недостатков в работе, если они обнаружены. Если представители управляющей компании игнорируют данные требования, стоит идти с жалобами в Госжилинспекцию. Также собственник квартиры может обратиться в суд.

Стоит отметить, что в настоящее время управляющие компании не могут работать без лицензии. Аттестация УК должна повысить качество предоставляемых услуг, поскольку лицензию на обслуживание многоквартирного дома могут или изначально не дать, или аннулировать после выявления каких-либо проблем в работе.

Ирина Генцлер, руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города»

Контроль со стороны жильцов чрезвычайно необходим. Жильцы платят приличные деньги управляющей организации и должны понимать, что они за эти деньги получают, действительно ли общее имущество в доме содержится надлежащим образом. Зачастую управляющие компании выполняют видимые дешевые работы – уборка подъезда, двора, вывоз мусора. Тогда как о состоянии крыш и внутридомовых инженерных систем никто не думает. Все живут одним днем, а потом оказывается, что из-за плохого текущего обслуживания требуется дорогостоящий капитальный ремонт, за который собственники должны заплатить отдельно.

Во-первых, необходимо требовать регулярный отчет от управляющей компании – как минимум 1 раз в год – с информацией о том, какие работы были запланированы, какие выполнены, какие не выполнены и по какой причине, заслушивать и обсуждать этот отчет на общем собрании. Во-вторых, нужно анализировать сведения, которые управляющая организация размещает на официальном сайте и своем сайте в соответствии с требованиями стандарта раскрытия информации, насколько они соответствуют реальности. И очень важна активная работа совета многоквартирного дома по регулярному контролю выполняемых управляющей организацией услуг и работ.

Алена Абрамович, руководитель практики «Коммерческое право» юридической компании «Rights».

В настоящее время имеется большое количество споров с управляющими компаниями, в том числе и из-за завышенных тарифов. Зачастую собственники помещений пренебрегают своими правами и обязанностями по контролю за деятельностью управляющих компаний, что приводит к дополнительной плате по тарифам за услуги.

Данное повышение тарифов является самым простым способом «нажиться» на собственниках помещений через договорные отношения с иными компаниями, зачастую аффилированными с управляющей компанией. Проследить корректность выставленных счетов проблематично, особенно по платежным поручениям. Более того, в договор на управление домом включаются положение об изменении тарифов в одностороннем порядке в связи с инфляцией. На основании такого пункта управляющие компании могут поднимать и менять тарифы на услуги как им вздумается.

Таким образом, контроль за деятельностью управляющих компаний помогает не только уменьшить возможность совершения мошеннических действий по необоснованному завышению тарифов, но и реально проследить на что «уходят» деньги собственников.

Если каких-либо улучшений в доме не имеется, а цены растут – это первый «маячок» чтобы сменить управляющую компанию.

Основными способами по контролю за деятельностью управляющих компаний (собственно, как и ТСЖ), в соответствии с Жилищным кодексом, являются:

• ежегодная отчетность управляющей компании на собраниях собственников жилья (с предоставлением отчета о проведенной работе, заключенных договорах, новых тарифах и обоснованности их принятия и т.д.);
• обязательное предоставление любой документации, связанной с исполнением обязанностей управляющей компанией по содержанию многоквартирного дома, по запросу собственников многоквартирного дома (в любое время);
• возможность сменить управляющую компанию на общем собрании собственников в любое время.

Естественно, начинать лучше с общих собраний. Внимательно проанализировать отчетность, пообщаться с представителем управляющей компании. Если возникают какие-то уже весомые сложности, то просто общим собранием сменить компанию. Более того, ЖК РФ предусматривает возможность как сменить способ управления многоквартирным домом, так и просто выбрать другую управляющую компанию.

Александр Арский, доцент кафедры «Маркетинг и логистика» ФГОУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»

Делегирование полномочий по управлению жилым домом – это своеобразный коммунальный аутсорсинг, реализуемый сторонами на основе коммерческого договора. Из этого следуют права и обязанности сторон договора к которым также относится представление отчета о деятельности аутсорсера за определенный период.

Платежи имеют целевое назначение, соответственно нецелевое использование средств аутсорсером является нарушением договора, так же как и некачественное или недобросовестное выполнение своих обязательств.

Эффективность контроля зависит от условий, прописанных в договоре. Так, например, предусмотрев возможность внезапной проверки движения денежных средств на расчетном счету аутсорсера, инициативная группа(«народные контролеры», «актив дома») могут запросить детализацию платежей за определенный период времени и при возникновении вопросов или подозрений на неэффективное их использование «призвать к ответу» аутсорсера.

Особое внимание следует уделять проведению плановых ремонтов силами аутсорсера за счет жильцов дома. Назначение представителей жильцов дома при промежуточном актировании строительно-монтажных работ позволят предотвратить их некачественное выполнение или завышение ставок в строительной смете.

Алексей Гордейчик, адвокат, кандидат юридических наук

В соответствии с законодательством Российской Федерации бремя содержания имущества несут собственники. Положения Жилищного кодекса РФ, предусматривающие различные способы управления многоквартирных домом, включая заключение договора с управляющей компанией, призваны облегчить, упростить порядок содержания общего имущества, но не освобождают собственников от ответственности, связанной с наличием у них недвижимого имущества. Поэтому контролировать деятельность управляющей компании можно и должно.

Способов контроля за ее деятельностью масса. В первую очередь, управляющая компания подотчетна общему собранию собственников, ее права и обязанности по отношению к предмету управления должны определяться договором. Во-вторых, деятельность предприятий ЖКХ контролирует масса административных органов. Начиная от пожарных и прокуратуры, заканчивая органами тарифного регулирования субъектов. В-третьих, нельзя пренебрегать с вопросами судебной защиты. Например, ремонт в подъезде должен производиться раз в 5 лет. УК запаздывает? Чем не повод для иска?

Для нашей страны общественный контроль в сфере ЖКХ представляет собой достаточно новое явление. Его возникновение объясняется ограниченным числом сотрудников в региональных Госжилинспекциях – к каждому дому невозможно приставить инспектора. В результате появляются общественные структуры, контролирующие работу жилищно-коммунального хозяйства. Управляющим компаниям нужно знать, как работают общественные советы ЖКХ, чтобы эффективнее справляться со своими задачами и избежать дополнительных проблем.

Как общественные структуры контролируют сферу ЖКХ

Под инициативными гражданами понимаются как простые жильцы, так и созданные ими группы общественного надзора. Статья 1 ФЗ-212 позволяет собственникам жилья выполнять контролирующие функции на общественных началах в личном качестве или в составе некоммерческих частных организаций.

Закон защищает право граждан на общественный надзор за деятельностью компаний ЖКХ. Создающиеся для этого субъекты могут объединяться в ассоциации и союзы для проведения совместных мероприятий. Например, в городах часто появляются ассоциации ТСЖ и советов многоквартирных домов, влияющие на работу сферы ЖКХ.

Изучение ФЗ-212 поможет УО разобраться с тем, в каком порядке работают общественные контролеры в лице отдельных граждан или их объединений.

Субъекты общественного надзора в ЖКХ по закону наделяются рядом прав. Инициативные граждане и домовые советы могут:

• заниматься общественным надзором в ЖКХ в формах, отмеченных в ФЗ-212;
• организовывать мероприятия, направленные на осуществление общественного надзора, а также становиться их участниками. Четкие характеристики мероприятий не описываются, вероятно, тут нужно ориентироваться на пункт 1;
• запрашивать при ведении контроля информацию у любых властных органов независимо от их уровня, и у любых организаций из сферы ЖКХ. Исключение составляют только охраняемые законом сведения, в том числе, персональные сведения частных лиц и гостайна;
• посещать профильные органы власти и компании ЖКХ при учете их графика работы и общих регламентов;
• готовить и отправлять властным органам, компаниям ЖКХ и представителям СМИ документы с результатами проведенного контроля;
• передавать необходимые материалы в прокуратуру и другие инстанции, отстаивающие права граждан, если выявляются какие-то нарушения;
• обращаться в суд для защиты интересов;
• использовать прочие права, которые дает российское законодательство.

Сферу ЖКХ на государственном уровне контролируют Госжилинспекции и органы жилищного контроля в муниципалитетах. Именно эти специальные органы наделяются ключевыми контролирующими функциями. Общественники могут направлять им обращения, просить консультаций и реакции на нарушения со стороны администрации или ресурсоснабжающих организаций.

Чем муниципальный надзор в ЖКХ отличается от общественного

За определенными государственными и муниципальными органами закрепляется обязанность по надзором за отраслью ЖКХ. В том числе, в этом участвует Роспотребнадзор. Он отслеживает соблюдение санитарно-экологических норм, определяющих качество и безопасность ЖКУ.

Роспотребнадзор проводит следующие действия:

• исследует питьевую воду на чистоту и отсутствие возбудителей болезней;
• замеряет шумы и вибрации, которые в многоэтажках создают элементы вентиляции и отопления, лифты и прочее оборудование;
• контролирует проведение дезинфекций, а также действий по уничтожению насекомых-вредителей и грызунов;
• контролирует состояние мусоропроводов и участков с мусорными баками.

Если управляющая компания не соблюдает СанПиНы в части качества воды для питья и содержания многоэтажек, то по статьям 6.4 и 6.5 КоАП РФ она наказывается штрафами:

• 20 000 рублей при первой фиксации отклонений от норм;
• 30 000 рублей - при вторичном несоответствии.

В случае предоставления ЖКУ несоответствующего качества УО несут административную ответственность, определенную в статье 14.4 КоАП РФ. Если нарушается порядок формирования расценок, то штраф от Роспотребнадзора составит до 30 000 рублей. При повторном отклонении от правил он увеличится уже до 50 000 рублей.

В случае необоснованного превышения тарифов штраф рассчитывается как умноженный на два размер излишне полученного дохода. При занижении тарифов штрафные санкции составят 100 000 рублей.

За тем, как эксплуатируется, содержится и ремонтируется жилфонд, следит Госжилинспекция на федеральном уровне и ее подразделения в регионах. ГЖИ проверяет находящиеся в ее ведении дома и при обнаружении недостатков выдает предписания об их устранении. Несоблюдение законов в сфере ЖКХ ведет к приостановке или отъему лицензии организации.

В ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 212-ФЗ "Об основах общественного контроля в Российской Федерации" указано, что общественный контроль может осуществляться одновременно в нескольких...

Граждане и общественные объединения осуществляют общественный контроль деятельности управляющих организаций в форме: ...

Органы местного самоуправления, в компетенцию которых входит осуществление государственного контроля (надзора) или муниципального контроля за деятельностью органов и организаций, в отношении которых осуществляется общественный ...результатам общественного контроля , ...

Аннулировать лицензию УК можно только через суд. Для этого Госжилинспекция направляет в судебный орган письменное обращение с указанием на нарушение УО или ТСЖ лицензионных требований. Обращение в суд от ГЖИ поступает при наличии соответствующего решения комиссии по лицензированию. Основным законодательным положением для этого служит статья 199 ЖК РФ. Она говорит о возможности аннулирования лицензии при лишении УО вследствие нарушений права управлять 15 процентами и более от общего обслуживаемого метража многоэтажных домов.

Порядок аннулирования лицензии выглядит следующим образом.

1. Госжилинспекция два и более раз за год выдает УО предписания об устранении несоответствия условиям лицензирования.

2. При невыполнении управляющей организацией этих предписаний или их несоответствующем выполнении два и более раз через суд ей назначается административное наказание.

3. В сложившейся ситуации Госжилинспекция получает право на исключение из перечня лицензий данных о тех многоэтажках, в которых УК не соблюдала лицензионные условия.

4. Лицензионная комиссия обязана рассмотреть вопрос об отзыве разрешительных документов, если из реестра исключено больше 15 процентов от общего метража домов, обслуживаемых управляющей организацией.

5. Если лицензионная комиссия принимает решение о лишении УК лицензии, то ГЖИ использует его как основание для обращения в судебный орган с требованием об аннулировании разрешительных документов.

После аннулирования лицензии УК продолжает управлять многоэтажным домом. Так она работает до избрания владельцами квартир новой организации.

Органы исполнительной власти и самоуправления на местах занимаются муниципальным контролем в области ЖКХ через специальные комитеты. Они проводят плановые и внеплановые проверки для оценки соответствия деятельности управляющих организаций положениям нормативных актов, подготовленных на федеральном и муниципальном уровне.

Для проведения плановой проверки нужно, чтобы прошел 1 год:

• с окончания последней плановой проверки;
• с момента начала обслуживания управляющей организацией многоквартирного дома.

Внеплановые проверки связаны с получением сообщений о нарушениях со стороны граждан, организаций и органов власти. В таком случае ответственные за муниципальный контроль в ЖКХ начинают незапланированные проверочные действия. Это возможно при нарушениях, связанных с:

• выбором управляющей организации;
• порядком заключения с УК соглашения на управление МКД;
• правилами содержания и ремонта общего имущества дома;
• прописанными в договоре управления обязательствами управляющей компании;
• применением предельных индексов при расчете оплаты коммунальных услуг.

Внеплановая проверка проводится без получения согласия прокуратуры и без предупреждения подвергающейся ей УО.

По ФЗ-294 от 26 декабря 2008 года деятельность надзорных органов ведется прозрачно для защиты прав представителей бизнеса.

Различные общественные советы в ЖКХ - это аналог контролирующих органов. Они не могут напрямую выписать УК штраф, но способны направить жалобу в вышестоящую инстанцию или обратиться с иском в суд. К примеру, в июле 2017 года глава одной из работающих в Калининградской области управляющих организаций получил штраф на 25 000 рублей за ненадлежащее обслуживание многоквартирного дома. Проверка проводилась на основании жалобы в прокуратуру, поступившей от владельцев квартир. Другая УК из Липецка оказалась вынуждена прекратить обслуживание нового дома из-за того, что жильцы были решительно настроены на подачу в отношении нее искового заявления в суд.

Эксперты полагают, что общественные советы и прочие подобные контролирующие организации в ЖКХ приносят определенную пользу. Они позволяют потребителям быть вовлеченными в управление домами и оказание коммунальных услуг. Однако есть здесь и сложности. В первую очередь, они связаны с отсутствием у жильцов желания или возможности обсуждать соглашения об управлении общедомовым имуществом.

Из-за незнания жилищного законодательства и отсутствия отлаженных механизмов взаимодействия владельцы квартир нередко создают помехи управляющим организациям, выполняющим свою работу. Например, жильцы не предъявляют претензий УО и напрямую обращаются в Госжилинспекцию. Управляющая компания выплачивает штраф, после чего дополнительно тратит время и средства на устранение возникшей проблемы. Жилищные инспекторы не будут углубляться в тонкости ведения деятельности, при обнаружении несоответствия какому-то из многочисленных нормативных актов они просто выпишут штраф и дополнят его предписанием.

Чтобы подобных ситуаций не происходило, управляющей компании рекомендуется наладить хорошие отношения с владельцами квартир, особенно с теми, кто регулярно выражает активную позицию. На это потребуется некоторое время и грамотная работа по информированию граждан о том, как им проще и быстрее решить свои проблемы. Налаженная обратная связь будет полезна обеим сторонам.

С точки зрения государства отношение к общественным советам в ЖКХ тоже двоякое. С одной стороны, нет строгих законодательных норм, заставляющих органы власти и ведомства безусловно исполнять предложения и требования общественников. С другой стороны, объединившиеся на принципах самоорганизации представители общества могут быть очень настойчивыми, поэтому их мнение следует учитывать. Отсутствие взаимодействия в таких случаях нередко негативно оборачивается для власти, особенно если общественники привлекают на свою сторону журналистов.

Несомненная польза от общественных советов в ЖКХ заключается в активном ведении многими из них информационно-просветительской работы. Эти объединения могут заниматься бесплатным консультированием граждан и регулярно освещать в средствах массовой информации новинки отраслевого законодательства. В результате повышается правовая грамотность граждан, которые часто помнят о своих правах, но забывают об обязанностях. Если управляющие организации работают добросовестно, а конкурентная борьба осуществляется на равных условиях, то общественный контроль в сфере ЖКХ только улучшает общую ситуацию.

Формы общественного контроля в ЖКХ

ФЗ-212 предполагает несколько вариантов осуществления общественного контроля.

1. Общественный мониторинг. В этом случае ведется наблюдение за работой управляющих организаций.

По закону мониторингом могут заниматься общественные объединения в виде комиссий, советов, инспекций и палат в ЖКХ, а также некоммерческие организации. Любой вид общественного контроля подразумевает обязательное ведение мониторинга.

2. Общественная проверка. Ее могут проводить, в том числе, советы МКД и заинтересованные граждане.

Проведением общественных проверок занимаются общественные инспекторы. Однако относительно перечня прав таких жилищных инспекторов в законодательстве есть определенные разночтения. ФЗ-212 отсылает искать права этих инспекторов в жилищных нормативных актах. В пункте 5 статьи 20 ЖК РФ говорится только о правах жилищных инспекторов, работающих на уровне страны и муниципалитетов.

Общественные контролеры все же должны работать на основании порядка, закрепленного в законодательстве. В законах этой темы нет, поэтому в статье 6 ГК РФ отдельно было отмечено, что права общественного инспектора по жилфонду совпадают с теми, которые имеет инспектор, назначенный государством или муниципалитетом.

Получается, что инспекторы на общественных началах обладают комплексом прав на совершение следующих действий.

1. Запрашивать данные и бумаги, необходимые для отслеживания соблюдения обязательных условий. Их запросы могут основываться на мотивированных запросах представителей власти на всех уровнях, компаний и частных лиц.

2. Беспрепятственно посещать многоквартирные дома, относящуюся к ним территорию и помещения общего назначения. Беспрепятственно входить на обозначенные объекты с условием предъявления удостоверения и ксерокопии распоряжения руководства общественного органа о проводимой проверке.

3. Посещать и обследовать квартиры с согласия их собственников.

4. Проводить испытания, экспертизы и прочие необходимые в рамках надзора действия. Отслеживать соблюдение правил проживания в социальных наемных домах.

5. Проверять соответствие уставной документации ТСЖ, ЖСК и прочих потребительских объединений требованиям нормативных актов.

6. При наличии заявлений от собственников помещений в МКД проверять обоснованность и правомерность:

• решения общедомового собрания о создании ТСЖ;
• избрания участников ТСЖ, ЖК или иного объединения потребителей на общем собрании;
• получения кем-то членства в ТСЖ и избрания правлением товарищества его руководителя;
• выбора правлением ЖК или иного кооперативного образования своего руководителя;
• выбора на общем собрании управляющей организации и подписания с ней соглашения об управлении (по статье 162 ЖК РФ);
• заключения соглашения об управлении МКД и прописанных в нем условий;
• заключения с УО соглашения на работы и услуги, в рамках которых будет ремонтироваться и содержаться общая собственность многоэтажки;
• заключения с гражданами, упомянутыми в части 1 статьи 164 ЖК РФ соглашений, обязующих тех ремонтировать и содержать общую собственность дома;
• прописанных в этих документах условий.

Организатор общественной проверки должен предупредить руководство проверяемого объекта о времени, методах и продолжительности запланированных инспекционных мероприятий. Максимальная длительность проверочных действий - 30 дней.

При подготовке проверки у управляющей организации могут быть запрошены необходимые инспекторам бумаги и дополнительные материалы.

После осуществления общественной проверки составляется акт, отражающий ее результаты. В нем указывается следующее:

• основание для запуска проверочных действий;
• изученные в ходе проверки бумаги и материалы;
• установленные проверяющими случаи и обстоятельства отступлений от норм. При отсутствии нарушений это также фиксируется в документе;
• результаты проверки, способы устранения недостатков, возможные советы по их ликвидации.

Итоговый акт получает руководитель УК. Кроме этого, бумага может быть передана в прокуратуру, Госжилинспекцию, в органы власти и прочим интересующимся лицам, а также размещена в Интернете.

3. Общественная экспертиза. Законодательство позволяет организовать такую экспертизу любой организации, занимающейся общественным контролем в сфере ЖКХ. Однако проводить ее должны специалисты, имеющие необходимое образование и квалификацию. В связи с этим у организаторов могут возникнуть определенные сложности.

На проведение экспертизы после ее объявления отводится 120 дней. По итогам подготавливается заключение с обоснованным экспертным мнением и предложениями по исправлению ситуации. Заключение передается задействованным организациям и представителям, а также размещается в Интернете.

4. Общественное обсуждение. Организующему его лицу нужно:

• заранее рассказать о выдвигаемой на обсуждение теме, времени проведения мероприятия и его регламенте, а также дате получения результатов;
• обеспечить всем участникам возможность свободного ознакомления с материалами по обсуждаемым вопросам.

5. Публичные слушания. Общественные контролеры, органы власти и работающие в сфере ЖКХ организации могут организовать собрания с привлечением простых граждан. Люди в ходе общественных слушаний обсуждают вопросы с наибольшей социальной значимостью. Чаще всего проведением публичных слушаний занимаются общественные контролеры, работающие под контролем органов власти, например, общественные палаты. Такие мероприятия проводятся в ситуациях, описанных в законодательстве.

Слушания организуются и осуществляются с соблюдением особых требований - они должны быть публичными и открытыми. Для мероприятия необходимо подготовить и оснастить помещение, которое вместит ожидаемое количество граждан.

В организации слушаний много общего с процедурой проведения общественного обсуждения. Подведение и обнародование итогов слушаний происходит по той же схеме, которая действует для общественных обсуждений.

При существовании нескольких форм общественного контроля в сфере ЖКХ самыми удобными и эффективными признаются общественные проверки и общественные обсуждения. Управляющим организациям нужно помнить, что гражданам в проведении контроля могут помогать специализированные центры.

Как работают центры общественного контроля в ЖКХ

В стране идет развитие системы общественного контроля. Общественные инициативы из регионов поддерживаются ресурсными центрами, для координации всего этого существует общероссийский центр. Региональные общественные советы в ЖКХ и другие подобные объединения поддерживаются местными властями и центрами на уровне субъектов.

На федеральном уровне координацией работы общественников занимается Национальный центр общественного контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Задачей региональных центров является поддержка в конкретных субъектах деятельности активистов и профильных организаций. Для обеспечения эффективной координации создается реестр работающих в ЖКХ некоммерческих организаций, формируется общественный совет или иной орган, объединяющий всех участников. Чтобы повысить уровень координации, разрабатывается и реализуется совместный рабочий план по защите прав потребителей. С людьми ведется разъяснительная работа на связанные с ЖКХ темы, предлагаются различные инициативы для повышения качества функционирования отрасли.

Региональный центр предоставляет все необходимые виды поддержки (информационную, методическую, организационную) своим НКО и активистам. Кроме того, он занимается их обучением и консультированием. Регистрация такого центра может происходить в качестве самостоятельной организации. В то же время он может быть не юридическим лицом, а совместным проектом властей и общественников.

Региональные центры получают информационную, методическую, организационную и юридическую поддержку и сопровождение от национального центра.

Чем занимается национальный центр:

• разрабатывает и поддерживает общий сайт общественных контролеров, на котором региональные центры могут зарегистрироваться и пользоваться личным кабинетом;
• занимается обучением сотрудников региональных центров, предоставляет им информационно-методические материалы, рассчитанные на профессионалов разных профилей. Отдельные материалы могут готовиться для ознакомления граждан и размещения в СМИ;
• разрабатывает методические рекомендации для работы региональных центров, а также предлагает им планы для проведения различных мероприятий;
• помогает региональным центрам рассматривать жалобы граждан;
• организует сбор наиболее эффективных практик для использования общественными контролерами, создает условия для обмена опытом между региональными центрами;
• собирает, анализирует и обобщает сведения об обстановке в жилищно-коммунальном хозяйстве в регионах страны;
• обрабатывает предложения региональных центров, направленные на улучшение работы ЖКХ, и в том числе, на оптимизацию действующих нормативов;
• организует взаимодействие между региональными центрами и органами власти на федеральном уровне.

Приемные в таких центрах предоставляют гражданам консультации по правовым вопросам. За помощью они могут обратиться по телефону, в письме, на сайте НП «ЖКХ-контроль» или при личном визите.

Управляющие компании и РСО при взаимодействии с отдельными потребителями понимают, что их ранее проконсультировали в общественной приемной. Обязанностью таких приемных является разъяснение существующих норм законодательства, общее консультирование и организационная поддержка в части общения с представителями УО.

Общественные приемные становятся посредниками между гражданами и государственными контролирующими органами. Они помогают жильцам в составлении обращений, отслеживают их обработку, итоги и последствия проводимых процедур.

В общественной приемной ведется журнал звонков с фиксацией дня обращения, его содержания и результатов рассмотрения (промежуточных и конечных). Оформляется журнал заявок в электронном виде.

Действия общественных организаций при обнаружении нарушений законодательства будут следующими:

• дать людям адресные консультации, провести организационную работу и при необходимости помочь в подготовке обращения в контролирующие органы;
• направить запрос в контрольные и надзорные органы;
• проконтролировать рассмотрение жалоб, проводимые по ним проверки и принимаемые меры;
• сообщить в СМИ об обнаруженных нарушениях законодательства и результатах их устранения;
• объяснить нарушителям, к каким правовым последствиям приводят их действия.

При отсутствии реакции контролирующих органов на жалобы общественники наращивают собственные усилия в решении проблемы. Они получают поддержку своих действий со стороны регионального центра. Подобные ситуации рассматриваются на заседаниях совещательного органа, работающего вместе с руководством региона, либо на регулярных мероприятиях, посвященных освещению проблем жилищно-коммунального хозяйства. К совещаниям привлекаются представители власти, суда, надзорных органов, предприятий ЖКХ, общественных советов и прочих подобных организаций, а также средств массовой информации.

Примеры реальной работы общественников с управляющими компаниями

Случай 1. Нижегородская область, проект ШОК. Отмена незаконных требований управляющей организации.

Жительница города Заволжье Нижегородской области Клавдия Михайловна Ложкарева в качестве председателя совета МКД обратилась в Госжилинспекцию весной 2016 года. Она пожаловалась на незаконное повышение тарифов на ремонт и содержание жилья, которое произвела управляющая компания ООО «Жилсервис 1».

Жилищные инспекторы провели проверку на основании письменной жалобы и подтвердили наличие нарушений. УК действительно незаконно подняла тарифы, поэтому ГЖИ вынесла ей предписание о выполнении перерасчета и возврате переплаченных средств жильцам дома по адресу ул. Грунина, 11. Руководство управляющей организации не согласилось с выводами Госжилинспекции и отказалось возвращать собственникам помещений деньги. УК оспорила предписание и обратилась в арбитраж.

Одновременно с этим управляющая компания пожаловалась на Ложкареву в полицию. В заявлении руководство УО указало, что председатель совета МКД причиняет ущерб ее репутации, а также наносит моральный вред совершаемыми общественными действиями. Последний был оценен истцом в 12 000 рублей.

Ложкарева не поддалась давлению и осталась руководить советом МКД. Она провела опрос в соседних многоэтажках и выяснила, что их жильцы платят за ЖКУ в двойном размере. Далее последовало обращение к общественникам - проекту ШОК. Ложкарева познакомилась с ними на семинаре. Кроме этого, она обратилась к другим общественникам, контролирующим сферу ЖКХ и депутатам городской думы Заволжья. В результате было принято совместное решение о проведении проверки законности тарифных ставок на ЖКУ, действующих во всех микрорайонах города.

Проверка установила, что тарифы на самом деле оказались завышенными без каких-либо законных оснований. Нарушителями оказались все работающие в Заволжье управляющие компании.

Ложкарева рассчитала разницу, которую получали УО в результате незаконного завышения тарифов. Она составляла от 1 рубля до 4,88 рубля с квадратного метра. За счет этого управляющие организации смогли за 2015 год получить необоснованный заработок в размере 10-12 миллионов рублей. Субъективная оценка состояния домов и прилегающих к ним территорий позволила женщине прийти к выводу, что УК не направляли эти деньги на благоустройство, а расходовали их по своему усмотрению (в том числе, расхищали).

Ложкарева предложила подготовить коллективное заявление для его направления в полицию. Правоохранительные органы провели на основании этого документа проверку, но она оказалась безрезультатной, так как не нашлось признаков совершенного преступления. Активистка и здесь не сдалась. Она отправилась на местное телевидение и предложила горожанам требовать от управляющих компаний исполнения законодательства и возврата переплаченных ими средств. Люди обратились с заявлениями о проведении перерасчета, но их требования были проигнорированы.

Ложкарева решила идти дальше и занялась изучением документации. Правоохранители отказали ей в возбуждении уголовного дела по статье «Мошенничество». Они сослались на наличие в договорах управления пункта, позволяющего поднимать тарифные ставки на коэффициент инфляции. Ложкарева считает, что это противоречит нормам законодательства.

Активистка изучила официальные ответы правоохранительных органов и пришла к выводу о том, что информация из договоров не проходила проверку на подлинность. Она объяснила это отсутствием проверок протоколов общих собраний, а также легитимности данных собраний. Кроме этого, полицейские взяли из договора формулировку «тарифы могут быть увеличены», но ею нельзя обосновывать повышение цен в одностороннем порядке.

Ложкарева вновь обратилась к ЖК РФ и выяснила, что базовое законодательство о формировании тарифов на ЖКУ не претерпело изменений. В соответствии с ним тарифы все так же должны утверждаться на общедомовом собрании собственников помещений или по решению органа местной власти.

В итоге активистка смогла добиться своей цели. Арбитражный суд второй инстанции заставил управляющую компанию провести перерасчет и возвратить жильцам дома 11 по улице Грунина переплаченные средства. После этого Ложкарева занялась отслеживанием того, как будут возвращаться деньги.

Случай 2. Кострома, возвращение неправомерно отчужденных площадей из общего имущества многоэтажки.

В МКД достаточно много общих помещений, которые могут быть переведены из общей собственности в пользование коммерческим структурам. Речь идет, к примеру, о технических подвалах, чердачных площадях, колясочных и даже камерах для сбора мусора. В некоторых случаях УК и жильцы могут возвратить помещения, если их передача производилась с нарушением правил.

Национальный центр, занимающийся общественным контролем в сфере ЖКХ, производит фиксацию таких отчуждений, и в его базе накоплены сотни тысяч подобных случаев. Чаще всего отчуждение становится возможным из-за неправильного определения статуса объекта. Такую оценку проводят специалисты муниципального комитета ЖКХ. Они при определении статуса могут не учесть назначение объекта, заложенное в проекте.

Здесь действует следующий порядок. Объект вносится в перечень собственности муниципалитета и потом передается арендатору. На него получается справка из БТИ и сведения вносятся в государственный реестр прав, где помещение признается собственностью муниципалитета. Когда эти процедуры проведены, объект может быть продан, то есть он перестает контролироваться собственниками квартир. Схожие ситуации сейчас наблюдаются и в новостройках, когда нарушаются требования законодательства о долевом участии при строительстве жилья. В результате отчуждены могут быть и земельные участки с придомовых территорий, и различные элементы инфраструктуры многоэтажки.

С вопросами неправомерного отчуждения сталкиваются, в том числе, и сами управляющие компании. Часто это происходит при получении в управление нового дома, в котором предыдущая УО не проявляла особого интереса к данным вопросам. При ведении застройки на городских землях отчуждения могут составлять от 10 до 90 процентов. Здесь все определяется близостью дома к центральной части города.

Итогом такого развития событий становится появление различных препятствий в работе управляющих компаний:

• невозможно обеспечить инженерному оборудованию нормальное содержание;
• снижается комфорт для жильцов;
• появляются трудности с проведением капитального ремонта;
• не получается внедрить энергосберегающие технологии.

В некоторых случаях ущерб становится крайне серьезным. Фиксируются десятки случаев обрушений домов, при которых гибнут люди.

Положительные изменения в ЖКХ происходят только в том случае, если учитываются права собственников помещений и требования УК, непосредственно защищающих их.

Статистика показывает, что суды в последнее время принимают ту точку зрения, которая направлена именно на защиту прав жильцов. В Москве зарегистрировано около 100 положительных решений в подобных спорах, в Костроме более 50. Принимаются они и в других городах, в том числе, в Новосибирске, Твери, Воронеже. Владельцы жилья в таких спорах обычно оказываются правы, но им приходится тратить время и немалые средства на отстаивание своей позиции в суде.

В региональных центрах, занимающихся общественным контролем в сфере ЖКХ, в настоящее время имеются письма Минстроя, адресованные руководителям регионов и работающих там подразделений Госжилинспекции. Эти письма заставили местные администрации обратить внимание на проблему. В ГЖИ стали более интенсивно заниматься вопросами защиты прав на общедомовое имущество. Наиболее успешно в этом направлении работают Госжилинспекции в Московской, Воронежской, Костромской и Мурманской областях.

В отдельных регионах ситуация противоположная. Например, в Санкт-Петербурге, Калининградской и Кемеровской области стоило бы с большим вниманием заняться данными проблемами. В этих субъектах федерации факты незаконного использования подъездов и подвальных помещений получили большое распространение, и такая практика создает немало проблем:

• снижается качество содержания жилья;
• падают темпы выполнения капитального ремонта;
• быстрее изнашиваются несущие конструкции, особенно в домах, считающихся историческим фондом.

Случаи вынесения администрациям предписаний ГЖИ об исключении общедомового имущества из реестра региональной или муниципальной собственности в таких субъектах единичные. Представители Госжилинспекции достаточно редко синхронно обрабатывают ситуации с органами прокурорского надзора. Даже если такое взаимодействие происходит, то итогом его обычно становится констатация факта получения прав собственности муниципалитетом и совет управляющей организации или жильцам обращаться за решением в суд.

В то же время есть способ ликвидации прошлых ошибок и возврата помещений в общедомовую собственность без запуска судебного разбирательства. Например, колясочная - это один из таких общих объектов. По закону он считается общей собственностью, ставшей таковой в момент, когда в доме оказалась приватизированной первая квартира.

По закону зарегистрировать права на жилплощадь в многоэтажном доме можно только вместе с правами на общедомовое имущество. По этой причине колясочная при регистрации жилых помещений и переходит в статус общедомового имущества. При дальнейшем переводе объекта в собственность муниципалитета появляются конкурирующие права собственности, прошедшие государственную регистрацию. Владельцы квартир свое право собственности регистрировали с опорой на закон, и через некоторое время администрация сделала спорный объект собственностью города. Очевидно, что вторую регистрацию вполне можно признать необоснованной из-за отсутствия такого права.

Управляющие компании и собственники помещений заинтересованы в более активном участии Госжилинспекции в разбирательстве подобных спорных ситуаций с администрацией. Нужно понимать, что регистрация права муниципалитета не ведет к прекращению прав собственников на объект. Именно такую трактовку неоднократно давал Верховный суд. Для исправления ситуации достаточно лишь распоряжения главы администрации об исключении из реестра прав неправомерно внесенной туда записи о наличии у города отдельных прав на общедомовое имущество.

Описанная позиция уже используется для исключения общих помещений из госреестра прав в Москве и Санкт-Петербурге. Число подобных случаев невелико, и в регионах власти пока не торопятся перенимать данную практику.

Многое здесь зависит от жилищных инспекторов, которым необходимо составлять компетентные предписания и заключения. Эти документы упростили бы борьбу с юридическими заблуждениями. Активные действия Госжилинспекции могут повлиять и на работу глав городских администраций по исправлению подобных ошибок. При возможности решить вопрос простыми переговорами не потребуется запускать судебное разбирательство.

Например, костромской центр общественного контроля в сфере ЖКХ совместно с городской администрацией успешно решает такие вопросы, поднятые общественниками. Постепенно опыт Костромы перенимается другими городами: Воронежем, Тверью, Калининградом, Липецком. Интерес к описанной практике проявляется во Владимире, Сыктывкаре, Барнауле и в Крыму.

Есть несколько преимуществ, появляющихся при создании комиссии по поиску объектов общедомового имущества в реестре собственности муниципалитета, собранной из представителей администрации и общественников:

• значительно сокращаются сроки восстановления прав;
• исключаются расходы на разбирательства в суде;
• не происходит нецелевого расходования средств городского бюджета;
• мобилизуются ресурсы управляющих организаций и владельцев помещений, что повышает качество содержания многоэтажки и прилегающей к ней территории.

Рассчитанная до 2020 года Программа стратегического развития ЖКХ одной из своих целей ставит разработку мероприятий по восстановлению прав собственников квартир на общее имущество. Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ подготовил несколько собственных предложений для реализации этого замысла.

1. Подготовка и утверждение в субъектах федерации мер, позволяющих жильцам многоэтажек обеспечить их права на общее имущество. Раскрытие информации из реестра собственности муниципалитетов в МКД всем желающим.

2. Формирование органами власти на местах комиссий для выявления объектов, соответствующих критериям общедомового имущества и находящихся в региональной или муниципальной собственности. В такую комиссию должны входить представители профильных ведомств и работающих в регионе общественных советов ЖКХ, а также группы заинтересованных владельцев жилья в МКД.

3. Формирование на федеральном уровне комиссии, которая будет заниматься обеспечением прав собственников квартир и соответствующего содержания общедомового имущества. Задача комиссии - оказание методической помощи регионам и муниципалитетам, а также синхронизация ведущейся ими работы. В комиссии должны работать представители Минстроя и специалисты-волонтеры.

4. Организация представителями Госжилинспекции семинаров и круглых столов для работников управляющих компаний и муниципальных образований, на которых будут рассматриваться проблемы прав собственности и использования общедомового имущества.

Эти предложения поступили от НП «ЖКХ контроль» и получили одобрение заместителя главы Минстроя Андрея Чибиса. Чиновник отметил, что региональные представительства Госжилинспекции должны помогать решать проблемы УО и жильцов, связанные с возвращением отторгнутых ранее помещений в состав общедомового имущества. Отдельно была отмечена необходимость решения таких споров без обращения в суд.

В качестве примера для всей страны был представлен опыт региональной комиссии из Костромской области, занимавшейся возвратом общедомового имущества в многоэтажках. Члены комиссии регулярно производили оценку недвижимости и выявляли признаки общего имущества МКД, после чего искали случаи незаконного перехода объектов муниципалитетам. Несколько последних лет комиссия вела успешную работу, в результате чего управляющие организации и жители региона получили обратно более 50 подвальных помещений, чердаков, колясочных и других объектов. Похожая положительная практика существует в Москве и Санкт-Петербурге.

Требования законодательства постоянно ужесточаются, поэтому УК задумываются о поиске дополнительных средств для ремонта домов, а жильцы - об экономии на коммуналке. При отсутствии возможности распоряжаться общедомовым имуществом планы и идеи по сокращению расходов и получению дополнительного дохода рушатся. Если камеры для сбора мусора, колясочные, помещения технического назначения и находящееся в них инженерное оборудование при поддержке администрации уходит третьим лицам, то дома однозначно становятся менее комфортными и безопасными для проживания.

Управляющие организации и собственники жилья, недовольные сложившимся положением, сначала по одиночке обращались в контролирующие органы, но нужного результата не получили. Тогда стало понятно, что надо действовать слаженно, и произошло объединение вокруг действующей в Костроме Ассоциации ТСЖ и ЖСК. Ассоциация наладила взаимодействие с организациями, решающими аналогичные вопросы в других регионах страны.

Проблема была детально изучена членами ассоциации, которые разобрались в причинах ее возникновения и дали юридическую оценку сложившейся ситуации. Был сделан вывод о том, что муниципалитеты отчуждают в свою пользу помещения с нарушением законодательства. В ЖК РФ говорится об отсутствии каких-либо законных оснований для отчуждения помещений. Если изучать вопрос с технической точки зрения, то происходящее характеризуется как прямой ущерб имеющемуся в доме инженерному оборудованию, и никак иначе.

За полгода было рассмотрено 11 объектов, в числе которых оказались подвальные помещения технического назначения, и их признали удовлетворяющими требованиям статьи 36 ЖК РФ. Комиссия пригласила для проведения заседаний представителей Госжилинспекции, прокуратуры, областного суда, региональной коллегии адвокатов и Общественной палаты, а также независимых специалистов. Однако участники подвергли деятельность комиссии критике.

Костромская администрация посчитала, что объекты при создании реестра собственности муниципалитета были квалифицированы неправильно, поэтому и отчуждение помещений нужно считать неправомерным.

Участники заседания потребовали проведения более активных действий и создания условий для полного исключения в будущем случаев, когда муниципалитеты отчуждают общедомовое имущество. При этом УК и собственникам нужно помогать возвращать объекты и создавать механизмы для исправления таких ошибок без судебных разбирательств.

Минрегионразвития одобрило позицию Общественной палаты и назвало наработанный за последние годы опыт защиты прав владельцев квартир полезным, так как прямым следствием его применения является восстановление целостности инженерного оборудования. От него зависит то, насколько безаварийным окажется процесс использования многоэтажек. В этой связи ведомство подготовило для регионов страны письмо с рекомендациями о распространении опыта администрации Костромы по формированию межведомственных комиссий. Эти комиссии занимаются поиском и возвратом управляющим организациям и собственникам квартир общедомового имущества.

Главным итогом можно считать, что механизм оказался запущенным. Аналогичные комиссии стали появляться в других регионах, в том числе, в Калининграде и Мурманске. При работе комиссий выясняется, что все общедомовые помещения, оказавшиеся в собственности муниципалитетов, при государственной регистрации прав не имели правоустанавливающих документов. Это означает, что их необходимо возвращать управляющим компаниям и владельцам квартир в качестве общедолевой собственности. Со стороны муниципалитетов совершенные ранее действия с недвижимостью были явно ошибочными, поэтому УК и граждане могут решать описанную проблему без судебного разбирательства.

Контроль за деятельностью управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ осуществляется как на федеральном уровне, так и силами органов местного самоуправления. Определенные меры могут принять и сами жильцы домов, обслуживаемых этими организациями.

Законодательная база

Региональный надзор в сфере ЖКХ регламентируется местными нормативными актами (региональными и муниципальными), статьей 20 ЖК , Постановлением Правительства № 493, Федеральным законом № 131-ФЗ , ФЗ № 210 .

В перечисленных законодательных актах подробно описываются полномочия каждого органа, указываются те сферы деятельности, которые обязаны контролировать государственные и муниципальные учреждения.

Так, ст. 20 ЖК регламентирует общие цели и принципы государственного, муниципального и общественного жилищного контроля, в ст. 13 ЖК описываются полномочия региональных органов государственной власти, ст. 196 ЖК определяет порядок проведения лицензионного контроля управляющих компаний.

ФЗ № 131 описывает полномочия муниципальных органов, в том числе и контролирующих органов в сфере ЖКХ.

КоАП содержит сведения о мерах пресечения, принимаемых по отношению к управляющим организациям, недобросовестно исполняющим свои обязанности.

Органы

Выделяются три уровня жилищного контроля: федеральный, региональный, муниципальный.

Федеральный уровень

Федеральный надзор не является основным способом контроля УК, центральные государственные органы отвечают за формирование общих принципов ведения жилищного хозяйства и издают методические указания.

Кто контролирует работу управляющих компаний на федеральном уровне?

Сюда входят:

• Минстрой РФ. Данное министерство определяет порядок утверждения нормативов коммунальных услуг, порядок предоставления этих услуг и критерии их качества. Минстрой дает разъяснения по содержанию Постановления Правительства № 493 («Правила предоставления коммунальных услуг…») и по практической реализации его положений. Орган регулирует экономические аспекты учета теплоэнергии и воды.
• Минэнерго РФ. Определяет схемы и нормативы теплоснабжения домов.
• Федеральная антимонопольная служба. Определяет принципы ценообразования в сферах тепло- и водоснабжения, предельные уровни тарифов, регламентирует мониторинг оплаты гражданами коммунальных услуг. Ранее этими вопросами занималась Федеральная служба по тарифам, но в 2015 она была упразднена.

Региональный уровень

Непосредственный контроль над практической реализацией нормативов и методических указаний федеральных министерств осуществляется региональными органами и муниципалитетами.

На региональном уровне управляющие компании подчиняются:

1) Госжилнадзору (жилищной инспекции). Основная функция органа – проведение проверок исполнения УК и гражданами требований законодательства. Проверки осуществляются по таким параметрам, как:

• содержание жилых помещений;
• проведение перепланировок и переустройств;
• содержание и ремонт общего имущества в МКД;
• размер оплаты за содержание жилых помещений;
• перевод помещений из статуса нежилых и в статус жилых и наоборот;
• предоставление коммунальных услуг, определение их оплаты и способов ее внесения;
• формирование ремонтных фондов.

Госжилнадзор уполномочен пресекать и устранять нарушения в этих сферах.

Жилищная инспекция не осуществляет прямого жилищного надзора над организациями, имеющими лицензию на управление домами. Вместо этого она осуществляет лицензионный контроль (ст. 196 ЖК), который предполагает проверку соответствия деятельности УК условиям получения и сохранения лицензии.

2) Комитету по тарифам. В зависимости от региона его функции могут выполнять разные организации: РЭК, министерство энергетики и т. д. Комитет определяет тарифы на теплоснабжение, электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение, следит за их применением. Деятельность органа контролирует ФЗ № 210 «О регулировании тарифов…».

3) Региональным отделениям Роспотребнадзора. Руководствуясь СанПиНами, эта организация следит за качеством и безопасностью коммунальных услуг, в том числе:

• проверяет химический, биологический, радиологический составы воды;
• контролирует уровень шума, создаваемого работой вентиляционных систем, лифтов, тепловых узлов и других устройств;
• следит за проведением дезинфекционных и дезинсекционных мероприятий;
• проверяет показатели влажности, освещения, вентиляции в жилых помещениях.

В соответствии с КоАП, Роспотребнадзор привлекает к ответственности управляющие компании, нарушающие требования санитарных норм.

Местный уровень

На муниципальные органы налагаются отдельные обязанности, осуществляемые региональной властью.

Надзорные органы в сфере ЖКХ на местном уровне могут:

• проверять жилые помещения на соответствие нормам их использования и содержания;
• следить за использованием общего имущества в многоквартирных домах;
• проверять коммунальные услуги на их соответствие установленным нормам;
• следить за соблюдением требований к внесению платы за ремонт и коммунальные платежи.

Также органы местного самоуправления уполномочены проводить лицензионный контроль УК.

В большинстве случаев на местном уровне работу управляющих компаний контролирует Управление ЖКХ при городской администрации.

Порядок проведения проверок устанавливается муниципальными правовыми актами.

Плановые проверки региональными и муниципальными властями осуществляются раз в год, внеплановые инспекции проводятся при поступлении жалоб от жильцов, при нарушениях прав потребителей коммунальных услуг, при причинении вреда здоровью людей или окружающей среде, а также при возникновении угрозы причинения такого вреда.

По результатам ревизии составляется акт проверки управляющей компании.

Контроль со стороны жильцов

Управляющие компании действуют на основе договора с жильцами обслуживаемого многоквартирного дома, которые имеют право затребовать проверку добросовестности выполнения его условий. Для этого собственники жилья должны написать заявление. Коллективные заявления рассматриваются быстрее и имеют большую силу.

В заявлении жильцы должны указать свои личные данные и затребовать у УК список тарифов и их размеры. Документ составляется в двух экземплярах.

Предоставленные данные анализируются и соотносятся с качеством и количеством предоставляемых услуг. Для подробного анализа можно задействовать помощь экспертов.

Отчетность нужно требовать не только за текущий год, но и за предыдущие 1-2 года (например, за 2019, 2018 и 2017).

Если обнаруживается несоответствие размеров тарифов качеству предоставляемых услуг, то собственники получают основания для подачи судебного иска, также они могут обратиться с коллективной жалобой на УК, которая отправляется в контролирующий орган. Оба варианта действий имеют один исход: УК будет проверена, и незаконные поборы возместятся жильцам при доказанном факте их наличия.

Проверить лицензирование организации можно на сайте Госуслуги (dom.gosuslugi.ru) путем поиска наименования компании в реестре лицензий.

Аудиторские проверки

Аудит управляющих компаний в сфере ЖКХ позволяет сделать работу организации более прозрачной и оптимизировать ведение финансовой документации. Аудиторская проверка УК осуществляется по следующим критериям:

• соответствие финансовой документации реальным затратам компании;
• правильность оформления документов, полнота и достоверность представленной в них информации;
• эффективность хозяйственной деятельности (правильность целевого расходования средств и т. д).

По результатам анализа аудитор может дать рекомендации по улучшению работы УК, по усовершенствованию документооборота, по оптимизации расходов (в том числе налоговых).

В ходе проверки внимание обращается на такие документы:

• сметы, в которых изложена информация о расходах на эксплуатацию жилищного фонда;
• отчетность коммунального обслуживания на средства, собранные с жильцов;
• отчетность сервисного обслуживания с задействованием услуг сторонних организаций;

Аудит управляющей компании с анализом этих документов позволяет выявить, какой процент от вкладываемых жильцами денег идет на обслуживание жилья, а какая часть средств расходуется неэффективно.

Выводы

Итак, кому подчиняются управляющие компании?

УК контролируются на всех уровнях: как центральными органами, так и рядовыми собственниками жилья. Федеральные министерства отвечают за формирование теоретической и нормативной базы, регламентирующей деятельность управляющих компаний, региональные и муниципальные власти осуществляют регулярные проверки соответствия работы организаций установленным нормам, а жильцы могут проверить управляющую компанию, проведя анализ ее финансовой документации.

Куда обратиться с жалобой на качество ЖКУ?

Куда обратиться с жалобой на качество жилищно-коммунальных услуг. На эти вопросы ответит специалист Региональной энергетической комиссии Свердловской области.

Какие обращения поступают в РЭК Свердловской области?

Количество писем и телефонных звонков о работе предприятий жилищно-коммунального хозяйства, поступающих в Региональную энергетическую комиссию Свердловской области за год, исчисляется тысячами. Значительная часть из них - обращения граждан. Одни вопросы имеют самое непосредственное отношение к деятельности Комиссии, другие, по сути, должны быть направлены в иные ведомства, как не входящие в компетенцию РЭК Свердловской области.

Чаще всего жителей волнуют проблемы, связанные с качеством предоставляемых коммунальных услуг, с санитарно-эпидемиологическим состоянием жилого фонда, обоснованностью начисления размера платы за квартиру.

Однако нельзя согласиться с утверждением, что предоставление ответов исполнителями «затягивается».

Действующее законодательство обязывает органы государственной власти предоставлять ответ на любое обращение гражданина в месячный срок. В РЭК Свердловской области это требование соблюдается неукоснительно. Вместе с тем, ни одно министерство и ведомство не наделено правом предоставления официальных разъяснений по вопросам, не входящим в его компетенцию.

Поясните, пожалуйста, по каким же признакам простой гражданин может понять, туда он обратился со своим вопросом или нет?

За официальными разъяснениями правовых актов надлежит обращаться непосредственно в тот орган государственной или муниципальной власти, которым интересующий правовой акт был издан. Так, например, Региональная энергетическая комиссия Свердловской области может комментировать лишь постановления, принятые Комиссией. По вопросам, не относящимся к ведению Комиссии, мы можем высказать лишь свое частное мнение, но оно не может расцениваться как официальное толкование норм права.

К сожалению, обращения, поступившие в РЭК Свердловской области, часто приходится направлять в адрес инстанций, непосредственно уполномоченных решать тот или иной вопрос. Как вы понимаете, на изучение обозначенной проблемы и все пересылки по ведомственной принадлежности требуется определённое время. Теряется минимум три-четыре дня в результате граждане ждут. С нашей точки зрения, причина заключается в том, что, задавая вопросы органам государственной власти, заявители не всегда четко для себя представляют, куда именно следует обратиться.

Для многих жилищно-коммунальные услуги – понятия неразделимые, и, стало быть, отвечать за них должен кто-то один…

В действительности это не так. Когда речь идёт о предоставляемых предприятиями ЖКХ услугах, нужно понимать, что условно их можно разделить на две категории – жилищные и коммунальные. Что включают в себя коммунальные услуги? Электроснабжение, газоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, отоплении. Жилищные услуги – это содержание и ремонт жилья и общего имущества.

:
[продолжение]
Теперь попробуем определить, в чьём ведении находится решение той или иной проблемы.

Куда обратиться, если речь идёт, например, о плохом техническом состоянии жилищного фонда либо нарушении правил пользования жилыми помещениям? Данные вопросы относятся к компетенции государственной жилищной инспекции.

Одним из наиболее частых вопросов со стороны граждан является вопрос о структуре и правильности начисления платы за содержание жилья.

В соответствии с действующим законодательством утверждение размеров платы гражданам за жилое помещение находится в компетенции собственников жилья (ТСЖ, ЖСК…) либо органов местного самоуправления. Поэтому по вопросам, связанным с оплатой жилищных услуг, гражданам целесообразно обращаться в органы управления ТСЖ, ЖСК, либо в администрацию муниципалитета по месту жительства и т.д.

Вы сомневаетесь в правильности перерасчёта, произведённого, например, за перерывы в подаче горячей воды? Обращайтесь к исполнителю услуг в лице управляющей компании, ТСЖ, жилищного кооператива и т. д.

За какие вопросы отвечает Региональная энергетическая комиссия Свердловской области?

Мы отвечаем за тарифы и нормативы. Сегодня многие путают понятия «тариф» и «плата за коммунальные услуги». Между тем, разница между ними существенна. Что такое тариф? Это стоимость одной единицы коммунальной услуги – 1 кВтч. электроэнергии, 1 Гкал. тепловой энергии, 1 кубического метра природного газа или воды, 1 килограмма сжиженного газа. Устанавливая эти величины для предприятий ЖКХ, РЭК Свердловской области несёт полную ответственность за экономическую обоснованность каждой из них. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются, как правило, один раз в год, и не подлежат изменению за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законодательством.

Что касается платы за коммунальные услуги, она складывается из двух составляющих – тарифа, умноженного на объём потреблённой услуги, и может меняться каждый месяц.

Таким образом, когда есть претензии к правильности начисления платы за коммунальные услуги за определённый период времени – следует обращаться в органы Роспотребнадзора, так как это опять же вопрос защиты прав потребителей. А вот если предъявляемые к оплате тарифы, не соответствуют величинам, утверждённым в установленном порядке – обращайтесь в РЭК Свердловской области.

Кроме того, Региональная энергетическая комиссия Свердловской области устанавливает предельный индекс изменения размера платы граждан за коммунальные услуги. В случае если на территории муниципалитета этот индекс нарушается, граждане вправе обратиться именно к нам.

А если ответы вышеперечисленных ведомств гражданина всё-таки не устраивают?

Возникшую проблему можно разрешить по усмотрению граждан в органах прокуратуры или суде. После изучения дела и подтверждения фактов нарушения закона прокуратура вправе выдать протест или направить представление в адрес лиц, допустивших то или иное нарушение.

Что касается суда, то по итогам судебного разбирательства с ответчика (например, управляющей компании, ТСЖ, ЖСК и пр.) может быть взыскана денежная сумма, неправомерно начисленная к оплате за жилищно-коммунальные услуги.

В России немало фундаментальных проблем, которые являются стереотипами. Когда говорится о нашей стране то замечают сразу же пару основных проблем – это неудовлетворительные дороги, низкий заработок, а также постоянные проблемы с жильем. На самом деле не везде все настолько ужасно, ведь проблемы с дорогами и деньгами по большей мере решаются, да и в целом народ в последнее время не жалуется. Но, к сожалению, проблема с жильем так и остается и от нее никак не получается избавиться.

И заключается она в следующем: в стране за каждый отдельный многоквартирный дом отвечает ЖКХ, которое в свою очередь полностью следит за домом, а также прилегающей к нему территорией, выполняет ремонт в случаях, когда это нужно. Если говорить просто, то жилищно-коммунальное хозяйство обеспечивает функционирование домов и делают так, чтобы людям было комфортно жить в этих самых зданиях. За свою деятельность эти организации получают определенную сумму денег.

Но не все так прозрачно, не каждая из них настолько честна перед жителями многоквартирных домов. Очень часто происходит так, что управляющая организация просто наглеет и начинает воровать деньги у жильцов, в прямом смысле этого слова, хотя многие могут даже ничего не подозревать. Именно поэтому есть орган, стоящий свыше, который осуществляет надзор за управляющими компаниями.

Организация контролирующих органов

Для того, чтобы понять, как проверить управляющую компанию, нужно понимать какие права вообще имеют жильцы и какие органы государственной власти должны это выполнять. Всего существует три уровня организации, проверяющей управляющие компании власти: местный, региональный, а также федеральный, все они имеют свои особенности и нужны с определенной целью.

Федеральный уровень

Далеко не главный уровень, среди тех, кто контролирует работу управляющих компаний. Этот способ не является основным, при этом они лишь издают некоторые указания, предписания о том, как вести жилищное хозяйство, вводят лишь некоторые принципы и особенности и состоит этот уровень из нескольких государственных частей:

• ФАС России (федеральной антимонопольной службы России) – часть, которая контролирует тарифы в сферах водо- и теплоснабжения и определяет максимально возможную стоимость оплат, от которых должны отталкиваться ЖКХ.
• Министерства строительства России – которое определяет чертежи и схемы отопления, а также водоснабжения домов.
• Министерства энергетики России – которое определяет качество предоставляемых ЖКХ услуг. Описывает их законы, правила, разрешения и вообще всю концепцию управляющих компаний, а также выполняет проверку учета экономической части (Оплаты тепла и воды).

Региональный уровень

Тот самый уровень, который выполняет сам по себе контроль над управляющими компаниями. Проверяет то, как выполняются предписания свыше, законы и методические указания. Управляющие компании в таком случае подчиняются специальному органу – государственному жилищному надзору, который выполняет всевозможные проверки по следующим параметрам:

• Насколько правильно ведется содержание и уход за жилищными помещениями.
• Тарифы и размеры оплаты за различные услуги, предоставляемые управляющей компанией.
• Проведение перепланировок зданий по определенными нормами.
• Перевод из статуса жилых в статус нежилых и наоборот различных помещений.
• Формирования фондов по ремонту жилья.

В случаях выявления нарушения орган может пресекать и устранять их за счет управляющей компании, допустившей их. Также стоит отметить, что, руководствуясь нормами СанПиН, эта часть также следит и за безопасностью, и качественными свойствами предоставляемых услуг: качества воды, ее состава, как химического, биологического, так и радиологического. К тому же проверяется уровень шума, влажности и качества вентиляции.

Муниципальный уровень

Чаще всего – это организация при городской организации, которая выполняет проверку управляющих компаний. На эти органы также возлагаются обязанности, которые должны осуществлять на региональном уровне. Все эти проверки по плану должны производиться раз в год. В случаях, если возникают жалобы от жильцов, то производятся и внеплановые проверки. По результатам обязательно должен быть составлен акт с заключением о проверке управляющей компании. Чаще всего такая проверка управляющей компании является действенной.

Жильцы в виде контролирующего органа

Жильцы также могут выступать в виде органа, который контролирует управляющую компанию ЖКХ, так как с ними заключен договор о предоставлении определенных услуг. Именно поэтому жильцы могут затребовать проверку, которая будет выполнена по отношению к качеству этих самых выполняемых ЖКХ услуг.

Жильцы могут запросить полную отчетность за 1 – 2 года, на основании которой будет ясно, насколько честно ведет учет управляющая организация. В случае если что-то не сходится, то жильцы могут обращаться в суд или в контролирующий орган. Важно обратить внимание на то, что коллективное письмо ускорит этот процесс. Чем больше жильцов подключаться, тем быстрее решится вопрос. В случае если суд подтвердит незаконные действия, то все поборы возместятся жильцам.

Аудиторские проверки

Аудиторская проверка заключается в том, чтобы проверить на прозрачность управляющую компанию ЖКХ, осуществляется она по некоторым критериям по которым и делается заключение проверки. Проверяется корректность оформления всех бумаг, деклараций и так далее. Делается это специальным человеком, называемым аудитом. В заключении аудит дает рекомендации по улучшению работы ЖКХ.

Проверка УК ЖКХ на честность в три этапа:

Контролирующие органы в сфере ЖКХ бывают не честны, поэтому приходится выполнять проверку таким образом, чтобы это было действительно быстро, минимально затратно как по времени, так и по ресурсам и соответственно имело максимальную отдачу.

Первый этап: Сбор информации

Для того, чтобы заняться проверкой управляющих компаний нужно уметь изучать документацию и быть довольно терпеливым и внимательным в этом плане. У УК собрать весь необходимый пакет, в котором прописана тарификация всех услуг, предоставляемых компанией. От лица собственников написать заявление, с которым и запросить расчеты. Требуется получить максимум бумаг.

Второй этап: Проверка расчетов и выполненных работ

Проверить правильность расчетов организации, а также обоснования, по какой причине производилась оплата за услуги. Также желательно проверить действительно ли были выполнены эти услуги в полной мере, а также их качество.

Если самостоятельно не получается выполнить перерасчеты, чтобы проверить их правильно, то за помощью стоит обратиться к профессионалам. Такие расходы, как правило, чаще всего окупаются, но стоит помнить, что приступать к этому действию нужно в тех случаях, когда действительно возникает подозрение по отношению к нечестности УК.

Третий этап: Заключительный

На этом собственно и заканчивается надзор в сфере ЖКХ. Если в заключении управляющая организация все же является нечистой, то далее – обращаться в суд, а также предупредить жильцов о том, что на УК придется написать жалобу.

Оформление и подача жалоб на управляющую компанию

Для того, чтобы была выполнена проверка финансово хозяйственной деятельности управляющей компании органами свыше чаще всего приходиться оформлять жалобу, которую в дальнейшем подавать в суд, прокуратуру, инспекцию или другую государственную часть, которая этим занимается.

Составление жалобы

До того, как обращаться в контролирующий орган нужно попробовать получить ответ от самой УК, если ответ не устроит или его вообще не будет, то можно будет приступить к оформлению жалобы. Делается это по образцам оформления жалоб на УК.

Жалоба в жилищную инспекцию

Работа этой государственной части направлено на защиту потребителей, то есть жильцов, но не стоит забывать, что она занимается только определенной частью возможных проблем, это было описано выше. В ином случае придется обращаться в другой госорган.

Жалоба в прокуратуру

Прокуратура не является тем, кто контролирует работу управляющих компаний ЖКХ, но все же в случаях с незаконными действиями, но она может выполнить работу, если нарушения будут связанны с денежным оборотом. По итогам дела можно будет привлечь организацию к уголовной ответственности за совершение неправомерных действий.

Жалоба в суд

Когда органы, контролирующие порядок работы управляющих компаний ЖКХ, не справляются возможно обратиться к судье и решить конфликты и вопросы, связанные с УК и в судебном порядке. Это требует больше времени и сил, но практичнее, по отношению к другим способам.

Жалоба в Роспотребнадзор

Этот орган опять же не относится к тем, кто контролирует деятельность управляющих компаний, но при этом , когда нарушаются права и законы “О защите прав потребителей”, в случаях, когда услуги предоставлены не в полной мере, или вовсе не предоставлены.